Өдрийн сонин 2012.3.3

АН-аас орон даяар зохион байгуулсан “Монгол хүн-2020” хэлэлцүүлгийн хүрээнд УИХ-ын гишүүн З.Энхболд орон сууцны санхүүжилтийг дэлхийн орнуудад хэрхэн хэрэгжүүлж амжилтад хүрсэн, Монголд тус санхүүжилт хэрхэн гажуудаж байгаа тухай лекц уншсан юм. Энэ талаар түүнтэй ярилцав.

ЗУРГААН ХУВИЙН ХҮҮТЭЙ ЗЭЭЛ СОНГУУЛИЙН ШОУ

-Монголд моргейж, ипотек гэсэн үгнүүд орж ирлээ. Энэ ямар утгатай үг вэ?

-2004 онд байгуулагдсан УИХ-д би моргейжийн хууль боловсруулах ажлын хэсгийн дарга байсан. Тэр үед ипотек гэдэг гадаад үгийг хуульчилж өгсөн. Ипотек гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгөөр нь барьцаалан зээл олгох гэсэн үг. АНУ-д бол энэ төрлийн зээлийг моргейж, Евро бүсэд бол ипотек гэж нэрлэдэг. Хуульд энэ олон үгээ биччихээд ард нь хаалтанд ипотек гэсэн байгаа. Тэгэхээр ипотек гэдэг нэрээрээ явахад болно. Гадаад үг хэрэглэхийг эсэргүүцдэг улсууд байдаг. Жишээлбэл монгол хэлэнд байдаггүй барьцаалбар гэдэг үгийг хуульд оруулсан байгаа. Гэхдээ энэ хуулийг тухайн үедээ баталж чадаагүй юм.

-Яагаад?

-Бүх зүйл бэлэн болоод батлах гэж байсан чинь АНУ үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хямралд орсон. Тиймээс америкчууд юун дээр алдав, юун дээр онов гэдгийг судлахын тулд яаравчлах шаардлагагүй гэж үзсэн.

-Яагаад заавал Америкийн туршлагыг судлах гэж хойшлуулав?

-Тэр хуулийг боловсруулахад Америкийн зөвлөхүүд ирж ажилласан учраас. Тэгээд дараагийн УИХ 2009 онд баталж гаргасан.

Энэ хууль маань манайд бол шинэ хууль. Социализмын үед төр, засаг бэлэн байр иргэддээ өгдөг байсан. 1996 онд тухайн үедээ байсан 100 мянган айлын орон сууцыг иргэддээ үнэгүй хувьчилсан. Түүнээс хойш орон сууцны санхүүжилтийг шийдэх арга хэрэгтэй болсон.

2000 онд Азийн хөгжлийн банкны санхүүжилтээр хүү багатай урт хугацаатай зээлийг Сангийн яам авснаар ипотекийн түүх эхэлсэн. 2009 он хүртэл хуульгүйгээр, журмаар зохицуулаад явж байсан бизнес гэсэн үг. Ялангуяа фортуна Батбаярыг барилгын сайд байхад 40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр гараад орон сууцны нийлүүлэлт маш их нэмэгдсэн. 1996 онд байр 3-5 сая төгрөг байсан. 40 мянган айлын орон сууц барьж эхлэхэд 20-30 сая төгрөг болж өссөн. Байр хямд байхад иргэд орон сууцны наймааг баруун, зүүн гараараа хийчихдэг байсан. Үнэтэй байр болохоор олон жилийн хугацаатай зээл хэрэг болдог. Банкууд зээл өгөхөөр 50 хувийн төлбөрийг урьдчилж хийх, үлдэгдэл мөнгөө 35 жилийн дотор төлөх, дээр нь хүү нь бизнесийн зээлтэй адил өндөр байсан. Орон сууцны эрэлт их байсан болохоор зах зээл нь удалгүй хөл дээрээ босоод ирсэн. Одоо бол хууль эрх зүйн орчин бүрдчихсэн.

-Засгийн газар одоо юу хийх ёстой вэ?

-Засгийн газар зургаан хувийн хүүтэй зээлийн эх үүсвэрээ олоогүй, хоёр дахь зах зээлээс бондоо худалдаж авахгүй байна. Анхны ипотекийн стандартад нийцсэн зээл бол 4000 айлын орон сууцны зээл. Тэг байсан ипотекийн зээл өнөөдөр 700 шахам тэрбум төгрөгийн үлдэгдэлтэй байна гэдэг нь ипотекийн зах зээл өссөн гэсэн үг л дээ. Гэхдээ манай ипотекийн зээл ДНБ-тэй харьцуулахад 11 хувьтай байна. Харин өндөр хөгжилтэй орнуудад бол 90-100 хувь, зарим оронд ДНБ-ээсээ давсан байдаг. Энэ нь юуг харуулж байна гэвэл өндөр хөгжилтэй оронд бол ажилтай иргэн бүр ипотект хамрагдаад шууд байртай болчхож байгаа юм.

ИПОТЕК БАРЬЦАА ШААРДДАГГҮЙ ЗЭЭЛ

-Зээлийн барьцаа шаардах уу?

-Барьцаа нь өөрөө байр болчихно. Зээлээ төлж дуустал байраа зарах эрхгүй. Гурван сарын төлбөрөө, хийж чадахгүй бол шууд шүүхийн шийдвэрээр байраа алдана. Шүүхгүйгээр байр хураадаг газар бий. Улс орнууд өөр өөр зохицуулалттай байдаг. Моргейж өөрөө маш олон төрлийнх байдаг. Манайх шиг зургаан хувь хорин жил гээд нэг хэлбэр лүү чихээд байдаг зүйл биш. Одоогийн манай моргейж бол хүн болгоныг нэг өндөр байшинд чихэх гээд байна л даа.

-Өөр хувилбар байгаа юм уу?

-Байна. Хүн бүрийн сонирхол өөр өөр байдаг. Зарим нь нийтийн байранд орох сонирхолтой байхад, өөрийң хашаандаа байшин бариад суух сонирхолтой нэгэн бас байна. Өрх бүр өөрийн орлогын хэмжээнд зээлд хамрагдах эрхтэй байх ёстой. Зээл тэднийг ямар нэг хэмжээгээр ялгах учиргүй. Өнөөдрийн банкны 17 хувийн зээлээр байртай болно гэвэл хүүндээ шатна.

Моргейжид хүү болон хугацаа маш чухал. Яагаад гэвэл сард хэдэн төгрөг төлөх вэ гэдгийг хүү, хугацаа шийднэ.

-Залуу гэр бүл ипотект хамрагдах ямар боломж байна?

-Цалинтай, тогтвортой ажилтай болох хэрэгтэй. Залуучуудад зээлийн хүү, хугацаа хоёр нь тохирохгүй байна. Сарын төлбөр нь ихдээд байна. Одоо сонгууль дөхөхөөр Ардын нам тархи угааж эхэллээ. Одоогийн зургаан хувийн хүүтэй хорин жилийн хугацаатай зээл бүтэх үү гэдгийг шалгадаг томьёо байдаг. Түүгээр үзвэл сард 322 мянган төгрөг төлнө. Засгийн газар 600 мянган төгрөгийн орлоготой иргэдэд энэ зээлийг санал болгож байна. Гэтэл моргейжийн алтан дүрэм бол сарын орлого, зээлийн төлбөрийн харьцаа 3:1 байх ёстой. Ингэж байж л зээлдэгч тогтмол зээлээ төлөх чадвартай байдаг.

Өөрөөр хэлбэл орлогын 30 хувийг л зээлийн төлбөрт зориулах ёстой. Гэтэл Засгийн газрын тавьж байгаа 322 мянгыг төлөх ёстой бол сая орчим төгрөгийн орлоготой байх шаардлагатай. 600 мянган төгрөгийн орлоготой иргэн бол байнга орлогынхоо талыг өгөх боломжгүй. Залуучууд моргейҗээ төлж чадахгүй өөр орлого хайж яваад балардаг тухай кино гараад байгаа шүү дээ. Монголчууд моргейжийн томъёоноос хаашаа ч гарч чадахгүй. Учир нь энэ нь амьдралаар батлагдсан зарчим. Дэлхий энэ зарчмаар явж байхад Ардын нам сонгууль дөхсөн гээд худлаа юм зохиогоод байж болохгүй л дээ.

-Дөрвөн хүүхэдтэй гэсэн заалт байдаг уу?

-Моргейжийн зээлд тийм зүйл байдаггүй. Залуу гэр бүл цөөн хүүхэд төрүүлдэг болоод олон жил болж байна. Үүнийг МАН мэдэж байгаа.

-Таны сонгуулийн шоу гээд байгаа нь ямар учиртай юм?

-МАН сонгуулийн дараа орон сууцны зээлийн хүү буурсан, хугацаа уртассан гэтэл хэн ч зээл аваагүй шүү дээ гэж хэлнэ. Ийм учраас би энэ зээлийг шоу гээд байгаа юм. Байхгүй мөнгө амлачхаад өгөхгүйн тулд ийм хачин болзол тавиад, хүмүүсийн толгойг эргүүлээд байна.

ТЭТГЭВРИЙН САНГИЙН МӨНГӨ ХҮҮГҮЙ ХЭВТЭЖ БАЙНА.

-Танд өөр ямар хувилбар байна?

Улс ОССК-д мөнгө өгчхөөд хэн нэгэнд өгөхийг шийдэх шаардлагагүй. Улс шаардлага хангасан моргейжуудыг цуглуулах хэрэгтэй. Тэгээд Монголбанк юм уу, тэтгэврийн сануудад зарах ёстой. Улсын төсвөөс мөнгө гаргах шаардлагагүй. Тэтгэврийн санд төлж байгаа мөнгөө би 30 жилийн дараа авна. Тэр мөнгө хүүгүй хэвтэж байна. Түүнийг моргейжид оруулчхаар хэн нэгэнд зээл болчихно.

-Тэтгэврийн санд хэр их мөнгө байгаа вэ?

-Хоёр их наяд төгрөг байх ёстой. Улс түүнийг аваад хэрэглэчихсэн. Гэхдээ тэтгэвэрт гарсан үед төлөх үүрэг байгаа. Эндээс хэн, хэн нь ашиг олно. Миний тэтгэврийн мөнгө гурван хувийн хүүтэй болно. Гурван хувийг анхдагч зах зээлд моргейж гаргасан банкууд зардалдаа авна. Ингээд төсвөөс мөнгө гаргахгүй зохион байгуулчхаж болох юмыг заавал төсвөөс мөнгө гаргаж хийж байгаа нь социализмын үеэс ялгаагүй болж байгаа юм.

-Өөр ямар хувилбар байна?

-Монголын ипотекийн корпораци гэж байгууллага бий. Энэ байгууллага Монголын анхдагч зах зээл дээр ипотек гаргах эрхтэй байгууллага. Засгийн зээлийг нь батлан даана. Энэ байдлаа ашиглаад гадаадаас эх үүсвэр босгож болно.

-Гадныханд тийм зээлийн боломж байгаа юу?

-Гадаадын тэтгэврийн сангууд АНУ-д ипотекийн зах зээл унаснаас болж зээлээ өгөхгүй байна. Өндөр хөгжилтэй орны иргэд байраар хангагдчихсан. Одоо их мөнгөтэй сангууд хаана байргүй иргэд байна тэнд зээл өгөх сонирхолтой байна.

-Өндөр болзолтой юу?

Өндөр биш. 30 жилийн дараа тухайн улс гурван хувийн хүүтэй мөнгөө буцаагаад төлчих чадвартай юу гэдэг шалгуур байдаг. Европ, АНУ-ын зах зээл хямарч байгаа үед бид тэр их мөнгийг татах соронз болох ёстой. Үүний тулд хууль эрх зүйн орчинг сайжруулах 10-20 журам, үл хөдлөх бүртгэлийг хялбаршуулах гэх мэт олон ажил хийх ёстой. Электрон хэлбэрийн моргейж явах ёстой.

-Засгийн газар яагаад энэ бүхнийг хийхгүй байна?

-Засгийн газар энэ бүх зохицуулалтыг хийхгүй болохоор, ямар ч эх үүсвэр олсон хэрэгжих шатандаа л гацна. Засгийн газар социализмын үе шиг хэдэн байр тараагаад өгчхөж болно. Гэхдээ одоо дөнгөж бүрэлдэж хөл дээрээ босох гэж байгаа ипотекийн зах зээлээ нураачих гээд байна.

-АН эрх барьж байсан бол юу хийх байсан бэ?

-Бид эрх барьж байсан бол эхний ээлжинд тэтгэврийн сангийн хоёр триллион төгрөгөө ашиглана. Дараа нь Монголбанкны нөөцийн зохих хувийг эргэлтэд оруулна. Монголбанкны нөөц алт, олон төрлийн валютаас бүрдэж байгаа. Түүнтэй ипотекийн барьцааг оруулчихвал тэр хэмжээний мөнгө гараад ирнэ.

БАГА ЦАЛИНТАЙ АЖИЛД ОРООД ӨӨРИЙГӨӨ ТАНИУЛЖ ЦАЛИНГАА НЭМ

-УИХ-ын сонгууль болох гэж байна. Энэ асуудлаа мөрийн хөтөлбөртөө оруулах уу?

-Миний ярьж байгаа зүйлс орно. Төр оролцох хэмжээгээрээ оролцох ёстой. Юм бүхэнд оролцох шаардлагагүй. Одоогийн төр нь мөнгө өгөөд байранд ордог зарчим зарим оронд байсан. Гэхдээ бүгд дампуурсан. Орон сууцны үнэ хямдруулах гээд төр хамгийн үнэтэй байшин барьсан байдаг. Тэгээд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлээ дампууруулсан жишээ Бразил улсад гарсан. Маш олон хүн хохирсон. Эдийн засгийн өндөр өсөлтийг иргэдэд хүртээх арга нь моргейж.

-Ажлын байртай байж зээлд хамрагдана. Гэтэл ажлын байр хомс байна.

-Ажлын байр байхгүй гэдэг харьцангуй ойлголт. Ажил голдог залуус их байна. Хөдөлмөрийн бирж дээр арван мянган ажил эзнээ хүлээгээд байж байна. Төгссөн мэргэжил, ур чадвар дутмаг байж болно. Хөдөлмөрийн хөлс бага байж болно. Моргейж бол байртай болох гэсэн хүнийг ажил руу түлхдэг зээл. Бага цалинтай ажил дээр очоод өөрийгөө таниулж чадвал цалин өснө биз дээ. Очихгүй болохоор хэн ч сайн, мууг нь мэдэхгүй болохоор өндөр цалин өгөхгүй.

-Ипотек өөрөө бас ажлын байр үйлдвэрлэгч болох уу?

-Тийм. Баахан зээл тараачхаад орон сууцны нийлүүлэлт нэмэгдэхгүй бол үнэ нь өсөх аюултай. Тийм учраас барилгын нийлүүлэлт өсөх ёстой. Дээр нь барилгын үнийг өсгөөд байдаг инфляцид идэгдсэн барилгын материалууд байх ёсгүй. Одоогийн ипотек иргэдийг нэг олон давхар байшинд чихэх гээд байгаа юм. Хүн өөртөө тохирсон байранд л зээл авах ёстой. Төр ганцхан шаардлага тавина. Халуун, хүйтэн ус, бохирын асуудал шийдэгдсэн байшин барихыг л иргэдээс шаардана. Тэр төвлөрсөн байна уу, бүсчилсэн байна уу хамаагүй. Энэ бол технологийн шийдэл. Дараагийн асуудал иргэд хүү багатай зээл гээд л хамаагүй аваад байж болохгүй. 30 жилийн дараа нугалж төлнө. Ер нь хүн өөртөө л хамгийн хямд, чанартай байшин барина шүү дээ.

Х.БАТТӨГС